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  05.11.2008

 

 

 

 

 

 

 

 



ARQUITECTO ALFREDO GARAY


Subsecretario de Urbanismo y Vivienda de la Provincia de Buenos Aires.

 
Arquitecto Alfredo Garay

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Relevamiento de tipologías y diseño de nuevos productos.

La ciudad es resultado de la superposición de intervenciones de diferentes escalas, producidas por diferentes actores, en diferentes momentos, respondiendo a todo tipo de motivaciones. Sin embargo estas intervenciones no son en general producto de la arbitrariedad, sino que responden a los patrones de producción y consumo vigentes en una determinada época. Esta constatación aleja al urbanismo de la concepción de la ciudad como objeto, y por lo tanto de la capacidad de control de un comitente único que encarga un proyecto como obra de autor, y nos sitúa en el campo de las relaciones sociales, es decir, de la multiplicidad de actores que inscriben sus prácticas en un sistema que los relaciona entre si y sobre el que ejercen poder. En este marco se ha ido desdibujando la idea de un Papa o un Rey con el poder suficiente para conformar el espacio de la ciudad, y se ha ido avanzando en el desarrollo de dispositivos institucionales que incorporen la participación ciudadana como una instancia fundamental de la formulación de la normativa urbana.

Sin embargo la constatación de que la ciudad es producto de la práctica de miles y miles de personas, que conciben sus estrategias paradas sobre una parcela, supone que los urbanistas incluyan como un momento central de su reflexión cuáles son los elementos que encuadran (acotan) esta producción, induciendo una relativa repetición de soluciones parecidas, que al analizar la ciudad clasificamos como tipologías de loteo o tipologías edilicias.

Una visión más compleja inscribiría esta actividad en el contexto de condiciones económicas y tecnológicas de producción y consumo, pasando de la noción de tipo a la de producto inscribiendo estas prácticas en el mercado de bienes raíces, lo que les asigna un valor, y permite medir su capacidad de circulación en el marco de una cultura que permanentemente reformula el imaginario en el que estos productos tienen sentido.

Sin pretender en el marco de esta nota realizar un inventario exhaustivo de la evolución de estas tipologías, (trabajo que ya ha sido encarado en las investigaciones del IPU sobre los barrios de Buenos Aires, y magníficamente desarrollado por Fernando Diez en sus textos sobre tipologías y tejido urbano) me interesaría destacar algunos rasgos que hacen al fondo del problema.

En lo esencial, la mayor parte de nuestras ciudades argentinas se produce sobre una matriz rectangular de lotes de entre 300 y 500m2 que en el caso de Buenos Aires logró evolucionar de la modulación en varas (8,66m) al frente de 10 y , luego de la sanción del decreto ley 8912/77, a 12 m. Su primera ocupación generalizó tipologías como la casa de patio, el petit hotel, la casa chorizo, la casa de altos y el PH, desalentando otros formatos, como el edificio palazzo, las cités (usando el término chileno que identifica unidades en torno a un patio/boulevard) y otras tipologías que requerían terrenos más grandes.

El proyecto de Avenida de Mayo, de neto corte Haussmaniano, da cuenta de una primera reflexión sobre correcciones al trazado, buscando ampliar el tamaño de las calles (avenidas, bulevares) y resolver las edificaciones en altura (con ascensor).

Resulta interesante esta cuestión, porque la densificación del tejido sobre lotes de 8,66 en manzanas de 100 m de lado, planteó problemas de asoleamiento y ventilación a las edificaciones que tendían a ocupar el total de la parcela. La noción de centro de manzana, y las reglamentaciones de patios, retiros y troneras, reformuló las tipologías de edificios verticales, generalizando el edificio de propiedad horizontal, como modalidad dominante durante las décadas del ‘50, ‘60 y ‘70.

Esta morfología que partía de la idea de una manzana conformada con una geometría coherente (como las del ensanche de Barcelona) tenía el inconveniente de irse materializando por rodajas, y al depender de la iniciativa de actores heterogéneos, promovía la transformación de lo existente en una ciudad inacabada en la que predominan las paredes medianeras pintadas de blanco. El resultado es una ciudad cuya imagen sólo resulta aceptable en el nivel de la calle, sobre todo cuando los árboles esconden la discontinuidad de los criterios de conformación de las cornisas que, como resultado de la evolución de los códigos, diversifican según la época el tipo de retiro o la altura del plano límite. Siempre nos quedará la pregunta respecto de la conveniencia de delimitar con precisión estas líneas de fachada (como en el caso de Diagonal Norte), y de forzar la construcción en el marco de una envolvente muy conformada (molde) que subordina los proyectos particulares a una morfología rígida.

Para quienes reformularon los códigos, durante la década del ‘70 la alternativa fue el edificio en torre, y para promoverlo premiaron con mayor constructibilidad el englobamiento de parcelas, el edificio de perímetro libre y la planta baja libre. Esta alteración implicó un cambio en el tamaño de los emprendimientos, que para resultar rentables requerían de parcelas más grandes, pasando de un emprendimiento de entre 1500 o 2000m2 a uno que ronda los 5000.

Mario Roberto Álvarez afirmaba en una mesa redonda (en la que me tocó participar) que aspiraba a una ciudad en la que en cada manzana se edificara una única torre (como en el caso de Le Parc) consagrando un imaginario que despertaba entusiasmo entre los inversores, y bajo este paradigma asistimos a la consagración de esta tipología.

Si bien las modificaciones al Código de diciembre de 1989 (que entre otras cosas eliminaron el sistema de premios a los edificios de perímetro libre) permitieron la aparición de una nueva generación de edificios entre medianeras de buena factura, el proceso de concentración que protagonizan los nuevos desarrolladores inmobiliarios asume las torres como la tipología dominante.

Actualmente asistimos a una revuelta de las organizaciones vecinales que resisten la transformación de sus barrios bajo el imperio de las torres, sobre todo, cuando este formato adquiere el carácter de barrios cerrado verticales, que irrumpen en el contexto de casa con jardín. Es de destacar que la protesta no se limita a los casos de Palermo y Caballito, sino también en el gran Buenos Aires, en zonas como Quilmes, Ituzaingó o Muñiz, y en localidades del interior de la Provincia como Trenque Lauquen donde las autoridades locales han optado por desalentar las construcciones en altura. Queda planteada la cuestión del incremento de la densidad, y la resolución de tipologías en alturas diferentes de las torres. Nos preguntamos si la revuelta se dirige al incremento de la densidad que altera la cotidianidad de barrios de casas bajas, o hacia el formato torre. Existe una alternativa de desarrollo de tipologías más densas que se resuelvan por debajo de la copa de los árboles?.

Frente a esto resulta interesante destacar la aparición de algunos nuevos productos, como la casa chorizo reciclada, que permitió adecuar el antiguo alineamiento de cuartos en interesantes casas urbanas contemporáneas; la revalorización del PH (nombre que denomina las antiguos viviendas en "L" vinculadas por un pasillo) que cuestiona la noción de centro de manzana para reafirmar la idea de casas con patio; y la irrupción del dúplex (con numerosas variantes) como forma de resolver dos viviendas en un mismo lote.

Resulta interesante destacar que al observar la localización de estos emprendimientos (rehabilitación de casas chorizo y PH) se destacan algunos barrios donde se producen alteraciones de la trama rectangular. Es el caso de barrio Alvear en Palermo Viejo, Parque Chas, o de las manzanas tallarín en Flores y Liniers, que inducen transformaciones sobre el comportamiento de su entorno.

En el Gran Buenos Aires, la expansión de la trama presenta el mismo fenómeno, verificando como entorno de algunas estaciones, o en lugares especialmente atípicos como en Hurlingham, Adrogué, Acasusso, o en la Horqueta, Bella Vista y Parque Leloir, el tratamiento particular de la trama, la concentración de viviendas de calidad, o de arboledas y áreas ajardinadas determinan la localización de puntos de máxima valoración inmobiliaria.

Un caso particular de alteraciones de la trama, es el de algunas urbanizaciones espontáneas, villas o asentamientos, que se diferencian entre sí por haber apelado o no, al trazado en el momento de la ocupación. Resulta interesante verificar que su transformación en barrio se apoya en el anhelo de resolver su trazado, permitiendo que cada parcela obedezca a una geometría regular que delimite claramente cada propiedad.

Los programas de mejoramiento de barrios están avanzando con bastante éxito en este proceso, que encuentra como mayor dificultad resolver el desarrollo de viviendas relativamente densas sobre parcelas de pequeña dimensión.

Entre estos casos interesa destacar el Bajo de San Isidro, en donde se verifica un notable proceso de sustitución de población sobre estos trazados irregulares, a partir de la realización de obras de hidráulica que hacen menos probable el riesgo de inundación.

Se desprende de esta reflexión la necesidad de estudiar los problemas del trazado, la necesidad de revisar el tamaño mínimo de las parcelas, de redimensionar la exigencia de obras de infraestructura que garanticen determinados estándares de urbanización, y el interés por incorporar valores paisajísticos que interpelan las calles rectas y el tratamiento de los espacios públicos. Los casos del barrio Saavedra, de Ciudad Jardín y Ciudad Evita, implican seguramente algún aporte respecto del trazado, de la preocupación por el espacio urbano en la vivienda social de mediados de la década del ‘50, y de su evolución posterior, tanto en términos de gentrificación como de evolución edilicia.

Paradójicamente estos argumentos sostienen la irrupción a partir de la década del ‘70 de algunos nuevos productos como el club de campo y el barrio cerrado.

Si el borde periurbano era el lugar de las quintas, el club de campo se impuso como una forma de segunda residencia que apunta a compensar el estrés de la vida urbana. La ley 8912 alentó estas nuevas formas de urbanización liberándolas de la construcción de infraestructuras. Su difusión, y la realización de obras que facilitaron el acceso a las nuevas urbanizaciones, fue trasformando estas urbanizaciones en barrios de residencia permanente, proceso que se consagra durante la década del ‘90 con un nuevo marco normativo que habilita la subdivisión de diferentes modalidades de condominios residenciales que conocemos como barrios cerrados.
Los efectos de las transformaciones del imaginario social durante la década del noventa se verifican con la irrupción de más de 400 emprendimientos que urbanizaron en el Gran Buenos Aires una superficie superior a 35.000 has.

Analizando la realidad nacional constatamos que el fenómeno tiende a reproducirse en todas las grandes aglomeraciones, donde los barrios cerrados replican estas experiencias de difusión del "modo de vida americano".

La aparición de estas islas de urbanización en un contexto de áreas rurales desafectadas, plantea serios problemas al desarrollo de las ciudades. Implica una afectación de suelo sumamente ineficiente, la dotación de infraestructuras y servicios públicos a una población que tiende a autoabastecerse. Supone la ampliación de las vías de acceso y la administración del tránsito en las horas pico, el incremento de la demanda de vivienda y servicios para el personal que trabaja en torno a estos asentamientos a los que el mercado formal de suelo no les provee de ningún producto adecuado a sus posibilidades. Plantea asimismo problemas de convivencia entre sectores sociales claramente diferenciados que naturalizan en su relación pautas de segregación inadmisibles en una sociedad democrática. El sprawl sin embargo se instala como un fuerte cuestionador de la vida urbana, diluyendo la delimitación entre la ciudad y el campo.

A mediados de la década del ‘70 la crítica a los productores de suelo urbano, que en el marco de la normativa vigente facilitaban el acceso a un lote a miles de familias trabajadoras, se legitimó en torno a dos constataciones: la cantidad de tierra loteada en relación con el tamaño del mercado y el bajísimo nivel de dotación de infraestructuras. No fueron sin embargo valoradas la actividad (que promovía la producción de suelo urbanizado entre los propietarios de tierras, materializaba los proyectos, construía un mercado interesado en esas parcelas y adjudicaba un crédito a familias de ingresos bajos) ni el producto (que ha sido la base de sustentación de la ciudad autoconstruida).

En la actualidad, en el mercado formal de suelo urbanizado, sólo se ofrece a los sectores populares operaciones al contado, fenómeno que sitúa el valor de una vivienda por debajo del costo de reposición de los materiales con que ha sido construida.

Como consecuencia el reagrupamiento de sectores carenciados en torno a las partes degradadas del centro de la ciudad, y la generalización de los asentamientos como forma de acceso al suelo urbano, se han ido instalando como dos tendencias difíciles de revertir.

En el contexto de las políticas estatales posteriores a la crisis del 2001, la construcción de conjuntos de vivienda vuelve a ocupar el centro de la escena.

La experiencia de la "vivienda social" de la década del ‘60 y ‘70 ha dejado profundas enseñanzas. La construcción de grandes conjuntos de departamentos ha marcado su impronta sobre el tejido metropolitano. Los casos de Fuerte Apache, los barrios Pepsi, Don Orione, José Ingenieros, Carlos Gardel, entre otros, son algunas de las muestras del fracaso de una manera de concebir la política habitacional. Viviendas degradadas, que no lograron regularizar la propiedad ni conformar los consorcios responsables de mantenerlas. Conjuntos de edificaciones posadas sobre un territorio donde lo privado, lo colectivo y lo público no ha sido delimitado. La ausencia de trazado, la imposibilidad de modificar las construcciones, la precariedad de los mecanismos de asignación y sustitución de sus habitantes, los han convertido en zonas precarias e incluso peligrosas, en la medida que el fracaso de la relación entre los ciudadanos y el Estado ha expulsado a los primeros hacia la ilegalidad, y al segundo hacia el descompromiso.

Queda por lo tanto planteada la necesidad de revisar esta experiencia, cómo resolver la construcción de nuevos barrios, cómo capturar suelo adecuado y urbanizarlo con proyectos adecuados; cómo incrementar y hasta qué medida la densidad media del tejido consolidado; cómo organizar procesos que permitan sistematizar la producción logrando economías de escala. Cómo reconstruir la actividad de los productores de suelo urbanizado y promover mecanismos de crédito que faciliten el acceso a suelo correctamente urbanizado a los sectores que viven de un salario. Cómo concebir nuevos productos para el desarrollo de esta actividad y promoverlos para que se incorporen a los patrones de consumo en la población con la naturalidad que en otros tiempos lo hicieron la casa chorizo o la casa cajón.

Conscientes de la necesidad de reparar antiguos y nuevos errores, la formulación de políticas urbanas y de vivienda necesita contar con estas reflexiones, alimentar un debate constructivo sobre las maneras correctas de hacerlo, promoviendo la formulación de unas consignas claras que permitan ordenar las estrategias individuales en el marco de objetivos consensuados.

Al celebrar este año el día del urbanismo, no puedo dejar de mencionar que se cumplen 50 años de la creación del Instituto Provincial de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y treinta de la sanción del DL 8912/77. Los urbanistas hemos puesto siempre mucha expectativa en la acción del Estado y en sus instrumentos. Puesto a reflexionar la realidad desde la perspectiva del Estado, constato que hace falta concebir y desarrollar nuevos productos, estudiar su factibilidad y promover su construcción como resultado de la cooperación del sector público y el privado, como un desafío proyectual de los urbanistas para contribuir al desarrollo de una ciudad mejor y más accesible.
 
 
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